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落实租售并举需加快建设REITs市场
2018/6/29   来源:经济日报
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重庆快乐十分走势图 www.tu5p.cn     截至5月底已登记备案产品规模达1.89万亿元

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  “房住不炒”政策导向推动着物业租赁市场进入快速发展期,国内探索已久的房地产证券化也愈加紧迫。同时,资管新规近期落地,非标资产将受到更严格的管控,房地产企业融资愈发困难。因此,发展REITs等资产证券化产品的需求越来越迫切。

  近期,以房地产投资信托基金(REITs)为代表的新型资产证券化产品发展提速。中国证券投资基金业协会发布的最新数据显示,截至2018年5月底,已登记备案的REITs产品总规模达1.89万亿元。

  由于我国目前没有成熟的REITs法规,目前我国发行的REITs均为不能上市流通的准REITs或类REITs产品?!澳壳拔夜晕闯鱿终嬲腞EITs产品,仅有准REITs或类REITs产品?!敝泄と蹲驶鹨敌峄岢ず槔谠谌涨熬傩械牡诙炻郊易熳什と厶成媳硎?,目前,部分投资者误认为REITs是房地产企业的债股融资工具,而真正的REITs产品可投资于各类基础设施和不动产,包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别,有望成为未来盘活住房租赁市场的重要工具之一。

  那么,究竟什么是真正的REITs产品?这类产品对目前的资产配置和防范金融风险有何作用?

  新情况呼唤新工具

  所谓REITs,是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构从事房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之,REITs作为资产证券化产品,通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目,以相应租金收入和房地产升值,为投资者提供定期收入。REITs产品一个重要功能就是能让“笨重”的房地产企业“轻”起来,让“静止”的房租“动”起来,让资产“活”起来。

  “房住不炒”政策导向推动着物业租赁市场进入快速发展期,国内探索已久的房地产证券化也愈加紧迫。同时,资管新规近期落地,非标资产将受到更严格的管控,房地产企业融资愈发困难。因此,发展REITs等资产证券化产品的需求越来越迫切。

  在过去10年间,国内多个部门先后提出发展REITs的建议。2018年4月份,中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,推进住房租赁资产证券化,重点指出要试点发行房地产投资信托基金,即REITs。

  中国REITs联盟秘书长王刚介绍,住房租赁REITs是除了零售地产REITs和写字楼REITs之外的第三大REITs专业化门类,发展这类REITs有利于促进住房租赁市场健康成长,从整体上盘活住房租赁存量资产,是落实“房住不炒”和租售并举的重要手段。由于此前房地产行业更侧重于间接融资,房地产行业以销售为导向,负债过高的风险点有所暴露。REITs借助金融工具把存量地产盘活,成为住房租赁的有效供给主体,对引导房地产行业朝着“房住不炒”目标发展,降低全社会整体金融风险都有益处。

  国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示,发展REITs一方面可以覆盖各类不动产,有利于不动产的小额投资和按份交易;另一方面,也可以盘活成熟的不动产,有利于提高资本金周转率,帮助长期资金与长期资产实现对接。此外,这类新工具一般追求长期回报率,与股市、债市相关性低,是养老金、保险资金等资产的重要投资标的之一。

  四方面问题待解决

  发展REITs益处很多,但目前国内REITs市场距离成熟市场还有较大差距。洪磊认为,目前发展REITs至少有4方面问题。

  首先,基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”。市场微观主体的个体信用缺少“硬约束”,很多市场活动依赖牌照信用、国有资产信用,最终均以政府信用为底牌相互博弈,没有形成个体信用间的市场化博弈和市场信用体系,不利于REITs发展。目前的类REITs产品往往是一对一设计,具有不可复制性,缺少资产端的分散投资和资金端的集合投资特性,开放性、灵活性不足,导致市场化定价与交易功能不足,限制了REITs市场发展。

  其次,缺少统一的市场化运作环境。REITs在资金端以私募基金的形态备案,但在资产端却存在不少问题。虽然可以实现基础资产的权属认定、打包定价与交易,但工商过户、不动产权属变更以及税务等具体操作必须在基础资产所在地完成,缺少统一的股权资产转让平台。这种过于分散、个性化的操作背离了证券的内在要求,对发展统一的、标准化的REITs市场不利。

  再次,缺少综合性行业税制安排。从行业层面看,REITs从资产获取、运营管理、资产转让、退出到REITs份额的交易、赎回,涉及复杂的税收要求,大部分税收产生于基础资产和基金份额的运作过程,抑制了投资活力,带来一定的效率损失。

  最后,资产持有成本和资金成本过高,权益型投资回报率不足。从住宅市场看,我国主要城市二手房市场近期的租金收益率持续下行。受制于外部环境不健全和内生动力不足,我国尚未成长出真正的REITs投资管理人、经营REITs物业的职业经理人以及有专业素养的中介服务机构,距离受托管理、受托经营所要求的专业化能力还有很大距离。

  多举措推动新工具落地

  要规范和鼓励REITs发展,首先应建章立制。洪磊表示,目前,证券法对证券的定义属于列举式,REITs无法成为可公开发行的证券。未来,应进一步完善REITs发展的各项配套法律法规。其次,应坚持回归本源,打破刚性兑付,加强管理人和投资者教育。以股权的方式持有基础资产、份额化投资和专业化管理运营是REITs的根本。管理人和投资者都要清楚地认识REITs的本源,根据自身风险与能力特征,合理参与REITs。再次,建议以REITs为突破口,加快以直接税为主的综合税制改革试点。

  中信证券股份有限公司资产证券化业务线执行总经理俞强认为,发展REITs需要完善基于不同资产的评级制度,鼓励企业用足、用好这类资产证券化方式,避免长期、大量地持有重资产,这样才能降低杠杆,增加退出渠道,把更多精力聚焦到提供专业化服务上来。

  “除此之外,站在发展企业资产证券化市场的角度,应不断拓展资产证券化产品的基础资产种类?!鄙虾Vと灰姿弊芫砹跎芡潮硎?,从2017年至今,上交所已经有超过十类大类基础资产创新,已发行12只绿色资产的资产证券化产品,规模达150亿元,6只住房租赁产品,规模达32亿元。

  刘绍统表示,上交所结合资产证券化业务最新发展需求,将加快制订不动产类等大类资产挂牌条件和信批指引,积极开展资产证券化破产隔离机制可行性研究、税收中性的专题研究工作,形成和完善多层次的资产证券化规则体系。

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